日前，蘇女士向九派新聞財經記者反映，2024年10月，她以近600萬元的價格競得長沙市望城區一棟別墅地板。競拍前，法院拍賣公告明確標註該別墅“精裝”。
收房時，蘇女士卻發現別墅遭大面積破壞，房屋已喪失基本的居住使用功能地板。蘇女士當即拒絕收房，並就收房現狀與拍賣公告嚴重不符一事提出執行異議，要求法院撤銷拍賣、退還購房款。
蘇女士競拍的“精裝”別墅地板。圖/受訪者提供
2025年6月，長沙市望城區法院駁回其執行異議；經長沙市中級人民法院發回重審後，望城區法院再次駁回；2026年6月23日，長沙中院作出終審裁定，認定望城區法院拍賣公告存在嚴重程式瑕疵，撤銷拍賣成交裁定，責令該院在裁定生效之日起十五日內全額返還購房款地板。
然而，截至8月26日，終審裁定生效已逾兩月，蘇女士暫未收到任何款項地板。蘇女士坦言：“別墅首付款是我自籌的，另外500萬是銀行按揭，快兩年了，我一直在還貸款，卻無家可歸。”
望城區法院解釋稱，“錢已經分配給債權人了”“案件並沒有終止執行，一直處於執行狀態”地板。
針對望城區法院“案款已分配給債權人”的說法及退款遲滯現狀，北京市煒衡（廣州）律師事務所鄭政昊律師指出，長沙中院的終審裁定書已明確載明，返還購房款的主體是望城區法院，而非被執行人的債權人地板。且生效裁定並未設定“先向債權人執行迴轉、再退還買受人”的前置條件，望城區法院應當按照裁定要求，先行向蘇女士履行返還款項義務，而不應將執行不能的風險轉嫁給買受人。
中央空調、實木地板等被拆
連馬桶都被挖走
2024年9月，望城區法院在淘寶網司法拍賣平臺釋出拍賣公告，對位於望城區金山橋街道金地三千府的一套別墅進行公開拍賣地板。公告明確標註房屋為“精裝”，有佔用，由被執行人居住，無任何瑕疵提示。
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淘寶網司法拍賣平臺展示的別墅照片地板。圖/受訪者提供
“買之前我專門聯絡了輔拍機構要求看房，對方告訴我被執行人在外地、沒有鑰匙地板。”蘇女士告訴九派新聞財經記者，出於對司法公信力的信任，加之法院負有現場勘查、查封保管等法定義務，她最終以596.27萬元的最高價競得該房產，並於2024年11月8日付清了全部款項。
2024年11月28日，望城區法院作出拍賣成交裁定，房屋所有權確認歸蘇女士所有地板。由於被執行人劉某以“家人需要居住”為由申請延期騰房，經法院協調，雙方同意將交房日期延至2025年1月20日。
蘇女士表示，過戶之前，她曾多次向法官要求現場驗房，“且被執行人已經將鑰匙交到法院，從望城區法院開車到拍賣標的物處也僅需20分鐘”，但對方始終以“已與被執行人充分溝通，不會出現問題”為由拒絕，最後她在未驗房的情況下辦理了過戶地板。
蘇女士收房時的別墅內景地板。圖/受訪者提供
2025年1月20日，蘇女士在法官的陪同下前往收房，別墅內的景象卻讓蘇女士大為震驚：別墅內的中央空調、燈具、實木地板、暖通裝置等固定裝修被大面積拆除，牆面、櫃門、吊頂等亦遭損毀地板。“甚至連馬桶都被挖走了，整個房屋支離破碎。”
據蘇女士提供的現場照片和影片，別墅內多處天花板因中央空調管道被拆而裸露龍骨與電線，牆面牆布被撕毀，實木地板被大面積撬空，廚衛裝置被整體移走，部分櫃門、門框存在暴力拆除痕跡地板。
蘇女士表示，經逐層逐間統計，損壞與拆除合計達266處，其中損壞149處、拆除117處，涉及固定裝修、嵌入式裝置、附屬設施及庭院地上附著物等多個類別地板。
“我本意是想收房後拎包入住，但很明顯，這套別墅已經喪失了基本的居住使用功能地板。”蘇女士當即拒絕收房，並就收房現狀與拍賣公告嚴重不符一事，向望城區法院提出執行異議，要求撤銷拍賣、退還購房款並賠償損失。
從自行承擔瑕疵風險
到撤銷拍賣
2025年6月18日，望城區法院作出執行異議裁定，駁回蘇女士請求地板。該院認為，拍賣公告已明確“以實物現狀為準，法院不承擔瑕疵保證”，且蘇女士競拍前未實地看樣，應自行承擔風險；房屋損毀如系被執行人造成，蘇女士應透過另行提起侵權訴訟解決。
蘇女士不服，向長沙中院申請複議地板。2025年9月26日，長沙中院作出複議裁定，以“房屋內設施系何時被拆除或損壞的事實不清、證據不足”為由，撤銷原裁定，將案件發回望城區法院重新審查。
重審期間，望城區法院另行組成合議庭，並於2026年3月6日對被執行人劉某進行調查地板。劉某自認房屋內部分設施系在拍賣成交、所有權轉移後拆除。據此，望城區法院於2026年3月20日再次作出裁定，駁回蘇女士異議。該院認定，拍賣公告與競拍開始時房屋現狀相符，設施損毀發生在所有權轉移之後，此時拍賣行為已實施完畢，不構成撤銷拍賣的法定事由。
蘇女士再次向長沙中院申請複議地板。2026年6月23日，長沙中院作出終審裁定，徹底推翻了一審結論。
長沙中院認為，望城區法院在拍賣時未對房屋室內固定裝修、附屬設施等實際狀況製作勘驗筆錄或現狀調查筆錄，拍賣公告所附照片系多年前的舊照片，並非拍賣啟動時的即時現狀影像地板。在未完全查明房屋真實狀況的情況下即以“精裝”標準對外公示，致使拍賣公告的文字描述及圖片展示與房屋客觀實際出現明顯偏差，未能盡到法定義務，構成程式瑕疵。
關於房屋損毀程度，中院指出，案涉房屋內門體、牆面、吊頂、固定櫃體、燈具、中央空調、廚衛固定設施等存在多處人為拆除或損壞，已非區域性輕微瑕疵，而是涉及房屋居住使用功能的基礎性損毀地板。上述損毀狀態在房屋移交前已客觀全部存在或部分存在，但未在拍賣公告中予以任何形式的提示或說明。買受人基於司法拍賣的公信力，有理由相信公告展示的房屋狀況與實際情況基本相符。現房屋實際狀況與公告描述之間存在根本性差異，足以導致買受人以居住使用為目的的購房意圖無法實現，符合法定撤銷拍賣的實質要件。
針對望城區法院提出的“損毀發生在所有權轉移後、拍賣已完畢”的抗辯，長沙中院明確指出，無論拆除行為具體發生於拍賣成交裁定送達之前或之後，均不改變兩個基本事實：其一，拍賣公告未能如實反映拍賣啟動時房屋的實際狀況，執行法院未盡到現狀調查和準確公告的法定義務；其二，買受人最終接收的房屋與其基於公告內容所合理期待的標的物狀態存在根本性差異地板。執行法院僅以所有權轉移時間節點為由否定撤銷事由的存在，系對法定撤銷條件的限縮解釋，不予採納。
據此，長沙中院終審裁定撤銷望城區法院作出的拍賣成交裁定，並責令該院在裁定生效之日起十五日內向蘇女士全額返還購房款596.27萬元地板。對於蘇女士主張的稅費、貸款利息損失及資金佔用費等其他請求，中院告知其可另行透過訴訟途徑主張。
終審裁定生效已逾兩月
房款仍無著落
長沙中院終審裁定已於2026年6月24日生效，按照“15日內返還”的明確要求，望城區法院應在7月10日前退還購房款596.27萬元地板。但蘇女士稱，截至8月26日，她仍未收到任何款項，“法院說錢已經分配給債權人了”。
8月26日，九派新聞財經記者就此事致電望城區法院，一名接線工作人員表示，想要了解詳情，需聯絡負責該案件的承辦法官地板。同日，負責具體經辦執行迴轉工作的承辦法官助理向蘇女士表示，望城區法院目前已將該案件轉入執行程式，“案件並沒有終止執行，一直處於執行狀態”。
針對房款返還問題，上述承辦法官助理透露，法院已向債權人下達限期履行通知書，給予該債權人15天的自動履行期限地板。若期限屆滿仍未履行，法院將依法追加其為被執行人，並採取強制劃扣等措施。
對於退款遲滯的原因，債權人向望城區法院解釋稱，因案涉貸款已核銷，目前查無經營賬戶，需走內部回款流程，即先恢復房屋在銀行的抵押狀態，重新辦理抵押登記後，系統才能重新發放貸款用於返還房款地板。
從競拍成功到終審勝訴，再到如今陷入“執行難”的僵局，蘇女士為這套“精裝”別墅已耗費近兩年時間，經歷了四次法律程式地板。蘇女士坦言：“首付款是我自籌的，另外500萬是銀行按揭，快兩年了，我一直在還貸款，卻無家可歸，維權成本還在持續增加。”
望城區法院稱“購房款已分配給債權人”地板，但長沙中院終審裁定明確要求該院於15日內全額退款，在案款已經分配的情況下，望城區法院應如何履行退款義務？蘇女士主張的稅費、貸款利息損失及資金佔用費，長沙中院告知“另行訴訟”，蘇女士後續可以考慮哪些途徑？
為此，九派新聞財經記者諮詢了北京市煒衡（廣州）律師事務所鄭政昊律師地板。
“本次撤銷拍賣的核心原因之一，正是望城法院拍賣公告存在嚴重瑕疵，未能盡到現狀調查和準確公告的法定義務地板。”鄭政昊律師指出，針對望城區法院“案款已分配給債權人”的說法及退款遲滯現狀，長沙市中級人民法院的終審裁定書已明確載明，返還購房款的主體是長沙市望城區人民法院，而非被執行人的債權人。且生效裁定並未設定“先向債權人執行迴轉、再退還買受人”的前置條件，望城法院應當按照裁定要求，先行向蘇女士履行返還款項義務，而不應將執行不能的風險轉嫁給買受人。
對於蘇女士目前面臨的“房財兩空”困境，鄭政昊律師認為其可考慮三條法律救濟路徑：一是向上級人民法院申請執行監督，請求提級執行、責令望城區法院限期執行或指令其他法院執行；二是向人民檢察院申請檢察監督，對法院執行活動進行法律監督；三是申請國家賠償，司法實踐中存在因執行錯誤獲賠的先例，《國家賠償法》明確規定，返還財產時應支付銀行同期存款利息，其近兩年資金佔用損失或可參考此標準主張地板。
來源地板：九派新聞
