最近刷到韓國的租房模式租房，簡直重新整理了大家對租房的認知 —— 居然有不用每月交房租的操作？
咱們平時租房，大多是押一付三或者押二付一，每月按時交房租租房。但韓國的全租房不一樣：租客可以免費住兩年，不用掏一分錢房租，但得交一筆高額押金 —— 一般是房子總價的 50% 到 80%。比如一套市值 200 萬的房子，押金至少要 100 萬，兩年到期後，房東會把全額押金退還給租客。 免租兩年的背後，押金要佔房價 50%-80%，這也是很多人覺得它 “奇葩” 的原因。
有人會問，不用交房租當然好，但要是手裡沒那麼多錢，去哪湊 100 萬押金？別擔心，韓國銀行專門針對全租房推出了低息貸款，2020 年利息最低只有 0.8% 到 1.2%，100 萬的押金貸款，一年利息只要 8000 到 12000 塊，幾乎沒什麼壓力租房。
為啥韓國會搞出這種模式？這還要從 1970 年代說起租房。當時韓國總統朴正熙推行重化工政策，把信貸資源大量傾斜給重工業和化工企業，商業銀行不願意給普通老百姓放貸，尤其是長期的房屋按揭、自建房貸款。普通人想買房、建房根本借不到錢，再加上工業化爆發，大量農村人口湧入大城市，城市住房短缺問題愈發嚴重。想買房的借不到錢，想租房的租不到房，全租房模式就是在這樣的背景下誕生的。
全租房本質是租客把押金借給房東，房東用房子做抵押，免掉的房租就是給租客的 “利息”租房。它的好處其實不少：
一是給剛進城的年輕人降低了租房成本租房，不用每月攢房租，還能免費住兩年；
二是減輕了銀行的信貸壓力租房，不用銀行直接給普通人放貸，而是透過民間自發的借貸關係，用房子作為橋樑盤活資金；
三是活躍了房地產市場租房。房東拿到租客的押金後，可以再去買一套房，繼續用全租房模式出租，拿到新的押金再買房，如此滾動下來，極大刺激了新房交易量。前兩年韓國媒體就報道，有炒房客透過全租房模式在首爾買了 280 多套房子。從這個角度看，如果全租房在國內落地，說不定會讓不少炒房客重現江湖。
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表面上看，全租房是三贏模式：年輕人拿到了低成本住房，金融體系更活躍，房地產市場也能蓬勃發展租房。但金融市場從來都是收益伴隨風險，全租房的隱患也不小。
隨著全租房模式推廣，首爾等大城市掀起了買房潮，房地產投資成了熱門，房價也跟著水漲船高租房。2021 年，首爾全市房產均價約 1177 萬韓元每平方米，摺合人民幣約 6.2 萬每平方米，市中心核心地段更是達到 3000 萬韓元每平方米，摺合人民幣約 15 萬每平方米。租客兩年後退租拿回押金，卻發現自己賺的錢根本趕不上房價上漲的速度，只能繼續租房給房東打工，貧富分化愈發嚴重。
除了貧富分化，全租房還有一個巨大的金融風險租房。2022 年美聯儲加息，韓國央行被迫跟著加息，房東和租客需要向銀行支付的利息變高，韓國房地產市場受到打擊，房價開始下跌。當時韓國整體房價下跌約 18%，首爾更是跌超 20%。
房價下跌後，問題就來了租房。本來房東退租時，可以賣掉房子還清租客的押金，或者用新租客的押金還舊租客的錢。但現在房價下跌，房東沒法靠賣房賺錢，也沒有租客願意交以前那麼高的押金。為了退還押金，房東只能低價賣房，這進一步加速了房價下跌。韓國金融學家統計過， 房價跌超 10%，就有 1/4 的房東還不起全租房的押金—— 他們大多把拿到的押金拿去買新房，造成了流動性崩盤。
那咱們國家能照搬全租房模式嗎？
從當前的經濟環境看，刺激消費能更好助力經濟增長，而刺激商品房購買是重點之一租房。全租房模式確實可以盤活房地產市場，減輕年輕人的租房壓力。但它的缺陷也不能迴避：
一是模式本身太脆弱租房，不管是外部的利率波動，還是內部的市場變化，都可能引發風險；
二是容易催生炒房熱，如果沒有完善的法律法規限制，熱錢會第一時間湧入，加劇貧富分化，讓本需要去泡沫的房地產市場再次吹起泡沫租房。
說到底，全租房不是完美的解決方案，要不要推行，還得看我們的監管能力和市場適配度租房。你覺得這種模式適合國內嗎？歡迎在評論區聊聊你的看法。
